Die  crowdhouse-Liegenschaft in der St. Galler Gemeinde Grabs liegt auf der gegenüberliegenden Rheinseite von Schaan – die grösste Ortschaft unseres kleinen Nachbars Liechtenstein. Spricht man über Immobilien-Standorte im St. Galler Rheintal, ist dieser basisgeografische Exkurs mehr als einfach nur eine Randnotiz. Die Wohn- und Arbeitssituation im Fürstentum hat massiven Einfluss auf die anliegenden Schweizer Gemeinden.

Die liechtensteinische Volksseele ist verletzlich. Vermeintlich kleine Ereignisse sind in der Lage, grosse Wellen zu schlagen. Jüngstes Beispiel: Am 14. August 2017 – einen Tag vor dem liechtensteinischen Staatsfeiertag – titelte der BLICK «Schmarotzertum Liechtenstein – Das Ländle lebt gut – auf Kosten der Nachbarschaft». Dieser gross inszenierte boulevarmediale Frontalangriff sorgte in Liechtenstein flächenbrandartig für grosse Empörung. So sehr, dass sich Aussenministerin Aurelia Frick höchstpersönlich dazu verpflichtet fühlte, mit einem BLICK-Sonderinterview am darauffolgenden Tag die Wogen wieder zu glätten.

Dass der Artikel mit 15 Vorwürfen an den «rosinenpickenden Nachbarn» selbst an Blick-Standards gemessen und auch ohne «patriotische Brille» beurteilt, einiges an journalistischer Sorgfalt vermissen liess, wurde im Nachhinein von zahlreichen Schweizer und Liechtensteiner Zeitungen wie auch in den sozialen Medien ausführlich diskutiert. Darum soll es hier gar nicht gehen.

Als Immobilien-Investor sollte man sich vielmehr mit einem Kernpunkt des Artikels beschäftigen, dessen Wahrheit nicht von der Hand zu weisen ist: Die Personenfreizügigkeit der EU gilt nicht für Liechtenstein. Liechtenstein handelte schon früh mit Brüssel ein Sonderrecht für eine Ausländerkontigentierung aus. Und dieses Sonderrecht hat Auswirkungen auf die Schweiz.

Worum geht es konkret? In Liechtenstein gibt es rund 37’000 Arbeitsplätze – in etwa so viele, wie Einwohner. Etwa 50% dieser Beschäftigten sind Ausländer, die zwar in Liechtenstein arbeiten, aber nicht dort wohnen dürfen. Aufgrund der strengen Kontigentierungspolitik bleibt ihnen keine
andere Wahl, als aus dem benachbarten Ausland nach Liechtenstein zu pendeln. Beinahe jeder zweite dieser Pendler wohnt in der Schweiz. Aufgrund der geografischen Nähe bekommen dies insbesondere die angrenzenden Schweizer Gemeinden auf der gegenüberliegenden Rheinseite zu spüren. Denn im Gegensatz zum nahgelegenen Österreich sind die steuerlichen Bedingungen in der Eidgenossenschaft um einiges attraktiver.

Der Blick-Artikel enthält viele Elemente von klassischer Schwarz-Weiss-Malerei. Wer sich sachlicher mit der Thematik und mit dem St. Galler Rheintal als Immobilien-Standort beschäftigen will, sollte sich deshalb insbesondere mit 3 entscheidenden Punkten differenziert auseinandersetzen:

1. Die liechtensteinischen Pendler bringen der Schweiz gewichtige Vorteile
In der internationalen öffentlichen Wahrnehmung ist der wirtschaftliche Erfolg Liechtensteins stark mit dem Finanzplatz verknüpft. Dabei geht stets vergessen, dass gerade auch der Industriesektor wesentlichen Anteil an diesem Erfolg hat. Deutlich wurde dies nicht zuletzt, als der liechtensteinische Banken- und Treuhandsektor mit der Affäre Zumwinkel und der Finanzkrise im Jahr 2008 zunehmend unter Druck geriet. Charakteristisch für den liechtensteinischen Industriesektor ist eine hohe Dichte an hochspezialisierten High-Tech-Betrieben. Viele davon bekennen sich langfristig zum Standort Liechtenstein. Prominentestes Beispiel ist der weltweit bekannte Bohrmaschinenhersteller HILTI AG, der jüngst bekannt gegeben hat, 100 Millionen Franken in den Hauptsitz in Schaan zu investieren. Am gleichen Standort entsteht ein neues Krebs-Zentrum, das hochspezialisierte Protonentherapien anbietet. Diese Unternehmen benötigen hochqualifiziertes und gut ausgebildetes ausländisches Personal, das dementsprechend gut bezahlt wird. Das Resultat: Jedes Jahr fliessen rund 850 Millionen Schweizer Franken an Lohngeldern von in Liechtenstein beschäftigten Personen in die Ostschweiz. Und diese Zuflüsse sind konstant: Die Mehrheit der nach Liechtenstein pendelnden Arbeitskräfte lassen sich langfristig im Grenzgebiet nieder und sind zahlungskräftig. Jede Medaille hat zwei Seiten: Dass die alteingesessene Bevölkerung der St. Galler Gemeinden im Rheintal nicht nur Freude an starkem ausländischen Zuwachs hat, ist wohl ebenso richtig wie der Fakt, dass die Gemeinden wohl kaum auf die dadurch zusätzlich generierten Steuereinnahmen verzichten möchten.

Arbeiten in Liechtenstein, wohnen in der Schweiz: Für viele Arbeitskräfte, die in Liechtenstein arbeiten aber nicht dort wohnen dürfen, ist das St. Galler Rheintal die attraktive Wohnalternative.Unsere  Liegenschaft in der St. Galler Gemeinde Grabs liegt nur 5 Autominuten von der liechtensteinischen Grenze entfernt.

2. Die geltende Sonderregelung zur Einwanderungskontigentierung ist in Liechtenstein nicht unumstritten
Viele Schweizer fordern, dass sich die Eidgenossenschaft in Sachen Personenfreizügigkeit und Verhandlungsgeschick ein Vorbild an Liechtenstein nehmen soll. In Liechtenstein selbst ist noch lange nicht jeder mit der geltenden Sonderregelung zufrieden. Im Gegenteil: Für einige ist sie ein Dorn im Auge. Der Grund dafür ist schnell gefunden. Liechtenstein erhebt auf Mieterträge keine Steuern. Der Besitz von Rendite-Immobilien scheint aus dieser Sicht äusserst lukrativ. Das Problem dabei: Das Wohnangebot in Liechtenstein übersteigt seit langem die Nachfrage. Und mit nur gerade mal einer handvoll neuer Zuzügler pro Jahr lässt sich die hausgemachte liechtensteinische Leerstandsproblematik nur schwerlich lösen. Die Nachfrage für dieses Wohnangebot wäre grundsätzlich vorhanden, wird aber aufgrund der geltenden Bestimmungen ins direkt angrenzende Ausland verlagert. Dadurch entgehen liechtensteinischen Immobilien-Besitzern wertvolle Mieterträge, die sie gerne selber erwirtschaften würden. Dass an der geltenden Sonderregelung auf eigenes Bestreben Liechtensteins etwas geändert wird, scheint unwahrscheinlich. Weshalb in Liechtenstein dennoch auf konstantem Niveau neue Mehrfamilienhäuser gebaut werden, bleibt für viele Liechtensteiner  ein Rätsel. Besitzer von Rendite-Liegenschaften im Schweizer Rheintal dürfte das egal sein. Die Nachfrage ihres Wohnangebots ist aufgrund der speziellen Ausgangslage langfristig gesichert.

3. Der Rhein ist kein «Röstigraben»
Zu guter letzt lässt der Blick-Artikel vermuten, dass im schweizerisch-liechtensteinischen Grenzgebiet grosse Unzufriedenheit herrscht. Diese Annahme deckt sich nicht mit der öffentlichen Wahrnehmung in der Region. Zu keinem anderen Land pflegt das Fürstentum Liechtenstein so enge Beziehungen, wie zu der Schweiz. Die Gemeinden östlich und westlich des Rheins profitieren gegenseitig von einem konstanten Austausch. Das gesamte Rheintal ist Internationalität gewohnt und überregional vernetzt. Ein Umstand, der sich sehr positiv auf die Lebensqualität an beiden Ufern des jungen Rheins auswirkt.

Die Diskussion um die liechtensteinische Personenfreizügigkeit wurde durch den Blick-Artikel keinesfalls gestartet, sondern lediglich neu entfacht. Diesbezüglich empfehlenswert ist der Beitrag aus der Sendung ECO aus dem Jahr 2014: